El término Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO), en el ámbito urbanístico, puede parecer complejo, pero es crucial para quienes poseen edificaciones construidas fuera de los parámetros legales. Esta figura jurídica permite a los propietarios de viviendas que fueron construidas sin licencia o que violan normativas, obtener una especie de regularización. A continuación, explicamos qué es el AFO y por qué puede ser necesario para legalizar ciertas edificaciones.
¿Qué significa que una edificación está «fuera de ordenación»?
Una edificación se considera fuera de ordenación cuando no cumple con el planeamiento urbanístico vigente en el municipio donde está situada. Existen dos tipos principales de edificaciones fuera de ordenación:
- Edificaciones construidas legalmente, pero que dejaron de cumplir con las normativas debido a cambios en el planeamiento municipal. Esto sucede, por ejemplo, cuando una casa construida hace años no cumple con los retranqueos actuales o está ubicada en suelo rústico.
- Edificaciones construidas ilegalmente, sin licencia o en contra de las normativas existentes en el momento de su construcción.
Ambas situaciones conllevan problemas, especialmente cuando se desea vender el inmueble, solicitar una licencia de obras o incluso dar de alta los servicios básicos como luz, telecomunicaciones y agua.
¿Cómo se puede legalizar una edificación fuera de ordenación?
Para que una edificación fuera de ordenación pueda ser regularizada, debe haberse cumplido con los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas. En Andalucía, por ejemplo, el plazo es de seis años desde la finalización de las obras, siempre que no se haya incoado un expediente sancionador.
En este caso, el inmueble puede acogerse a la figura del Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO), que otorga un estatus legal parcial a la construcción. Esto permite al propietario realizar actos como vender la propiedad o dar de alta suministros, aunque no se considera una legalización completa.
¿Qué se necesita para que una edificación sea declarada AFO?
Para obtener la declaración de AFO, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Ubicación: La edificación no puede estar en suelo no urbanizable de especial protección, en zonas de dominio público o en áreas de riesgo natural.
- Antigüedad: Debe acreditarse mediante un certificado técnico que la edificación lleva al menos seis años construida.
- Condiciones técnicas: Es indispensable que la vivienda cumpla con requisitos mínimos de seguridad, habitabilidad y salubridad. Esto debe certificarse mediante un técnico especializado.
¿Qué obras se pueden realizar en una edificación declarada AFO?
Las edificaciones AFO solo permiten obras de reparación y conservación, necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y salubridad. No se permiten obras que aumenten el volumen de la edificación o cambien su uso. Es importante destacar que, aunque la edificación esté regularizada bajo el régimen de AFO, sigue estando en un estatus intermedio entre legal e ilegal.
¿Por qué optar por el AFO y no por la legalización completa?
En muchos casos, la legalización completa no es una opción, ya que las edificaciones pueden estar en suelos donde la normativa urbanística no permite construcciones. Sin embargo, el AFO ofrece una salida para los propietarios, brindando un grado de seguridad jurídica y permitiendo ciertas actuaciones sobre la propiedad, como la venta o el alquiler.
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