Licencia de Obras

La licencia de obras: de sobra es conocido por todos que, para poder ejecutar legalmente cualquier acto de construcción, reforma, ampliación o adaptación de un inmueble, es preciso, previamente, obtener la preceptiva licencia de obras en el Ayuntamiento.

Dependiendo del uso a que se vaya a destinar el inmueble, así como del tipo de obra, la licencia a obtener se tramitará de una u otra forma administrativa; del mismo modo, la documentación técnica a aportar difiere bastante de un caso a otro.

Por ello, lo mejor que puedes hacer es solicitar los servicios de uno de nuestros profesionales, para que, en primer lugar, te informe debidamente sobre las necesidades reales técnicas, económicas y legales de tu obra y, a continuación y tras llegar a un acuerdo, dejes tu proyecto en manos de este técnico cualificado para que todo salga adelante, a buen ritmo y sin complicaciones de ningún tipo.

¿Qué es una licencia de obras?

En España, una licencia de obras es un permiso administrativo que te autoriza para construir, reformar, ampliar o adaptar un inmueble. Normalmente es expedida por el Ayuntamiento, pero, en ocasiones, son otras las Administraciones (por ejemplo, el órgano autonómico o estatal competente en materia de Puertos, o de Costas, o de Educación, o de Medio Ambiente, o de Industria, Energía y Minas, …) a las que tienes que acudir para obtener su beneplácito, que, bien será suficiente para ejecutar las obras, bien es necesario obtenerlo para que, a continuación, el Ayuntamiento te otorgue la licencia de obras definitiva.

Tramitación de una licencia de obras

La obtención de este permiso varía mucho según la tipología de la obra a acometer, el uso que se le vaya a dar al inmueble a construir, a adaptar, a ampliar o a reformar, y el suelo en el que se encuentre.

No obstante, podemos clasificar los tipos de obra y, por tanto, la forma de proceder para la obtención de su licencia, en dos grandes grupos:

a) Licencias de obras por declaración responsable: se trata de aquellas obras consideradas tradicionalmente como menores: sustitución de pavimentos, de carpintería de puertas y ventanas sin variación de huecos, enfoscados, fratasados, sustitución de falsos techos, instalaciones o reforma de éstas que no requieren proyecto técnico, etc. En estos casos, la tramitación será instantánea y bastará con la presentación en el Ayuntamiento de una Declaración Responsable por parte del titular de las obras e instalaciones a acometer, acompañada de un presupuesto y de una serie de documentos técnicos que, según el inmueble objeto de obras y su uso, podrán ir desde una memoria técnica analítica y gráfica hasta un proyecto técnico de adaptación y/o reforma de obras e instalaciones. Desde el mismo momento en que hayas presentado en el Ayuntamiento esta Declaración Responsable, podrás dar inicio a tus obras. Las tasas que, obviamente, has de satisfacer, suelen ser de baja cuantía en estos casos, dado que los presupuestos de ejecución material también es corriente que lo sean.

b) Licencias de obras por solicitud: cuando se trata de construir un edificio, o un establecimiento, cualquiera que sea su uso, o de ampliarlo, o de cambiar su uso característico (por ejemplo, cambio de uso de local comercial a vivienda, o cambio de uso de oficina a vivienda), o de modificar su configuración arquitectónica y/o superficies y volúmenes, o de llevar a cabo en él instalaciones (por ejemplo, la instalación de un ascensor), ampliaciones o reformas de éstas que requieren de proyecto técnico, la tramitación de la licencia de obras se hará mediante Solicitud, y no mediante Declaración Responsable, y suele ser más costosa en tiempo, tasas, presupuesto de ejecución material y documentación técnica a presentar. Además, la mera solicitud de la licencia no te permite ejecutar la obra, sino que has de esperar para ello hasta la contestación afirmativa por parte de la Administración, generalmente la Local (Ayuntamiento), pero también se puede tratar de la Administración Autonómica o Estatal (órganos competentes en materia de Educación, de Industria, de Energía, de Minas, de Costas, de Puertos, de Medio Ambiente, etc.), como ya hemos señalado con anterioridad.

Actualmente, sin embargo, la tendencia de las diferentes Administraciones es la de crear marcos legales que permitan agilizar el proceso de autorización de una obra, por lo que es frecuente que, en determinados municipios, muchas licencias que hasta hace poco se tramitaban por solicitud, ahora tengan cabida por declaración responsable, incluso para obras señaladas en el segundo grupo anterior. Y si se trata de obras de escasa importancia, tales como pintar o alicatar una vivienda, hay multitud de municipios que no requieren que presentes nada ante el Ayuntamiento. Eso sí, la casuística es tan amplia como lo son los municipios, los usos y los inmuebles (a construir, ampliar, reformar o adecuar) con los que te puedes encontrar.

Precio de una licencia de obras

Suele ir en función, tanto en lo referente a las tasas municipales como en relación al costo en sí de la documentación técnica, del presupuesto de ejecución material.

Como orientación, te diremos que los Ayuntamientos exigen el abono de diferentes tasas que, en total, ascienden, aproximadamente, a un 5´5 % del presupuesto de ejecución material.

En cuanto a la documentación técnica, será el profesional colegiado que elijas (esto es trabajo de arquitectos, ingenieros, arquitectos técnicos e ingenieros técnicos) el que, en base al libre mercado, y teniendo en cuenta su experiencia, te dé un justiprecio que, de media, suele ser del 6 % del presupuesto de ejecución material, aunque según el caso específico y por razones técnicas y burocráticas alcance una cifra mucho mayor o mucho menor.

Así mismo, has de contar con unos avales que la Administración te exigirá para garantizar, por un lado, el correcto tratamiento de los residuos de construcción y, por otro, que no se dañen las infraestructuras existentes (acerados, acometidas eléctricas, redes de agua, de pluviales, de alcantarillado, de telecomunicaciones, alumbrado público, etc.).

Obligación de obtener la licencia de obras

Disponer de la licencia de obras es, como sabemos, preceptivo. Su carencia te puede llevar a ser sancionado, a la paralización de las obras, a la restitución al estado original y, en caso de accidentes o delitos urbanísticos graves, a asumir importantes consecuencias penales. Además, haber obtenido la licencia de obras te ofrece infinitamente más garantías de ejecución correcta de los trabajos y de que éstos se ajusten al máximo al presupuesto establecido, y, en caso de accidentes, estarás amparado legalmente. Igualmente, es requisito imprescindible para obtener la licencia de primera ocupación o la licencia de utilización, para cuya aprobación basta con la presentación ante la Administración del certificado final de obras e instalaciones (amén de una serie de documentos justificativos de la alteración catastral, de las actas de puesta en marcha de las instalaciones debidamente diligenciadas por el Órgano Competente en materia de Industria, de que los suministros y servicios -electricidad, agua, alcantarillado y pluviales, telecomunicaciones y gas- están ejecutados de acuerdo a las compañías distribuidoras y/o suministradoras, …), emitido por el arquitecto o por el ingeniero que haya dirigido facultativamente las mismas, y siempre y cuando se hayan ejecutado al amparo de la preceptiva licencia de obras y de acuerdo a los parámetros técnicos y urbanísticos reflejados en el proyecto (o proyectos) y resto de documentos técnicos que suscitaron tal licencia.

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¡Suerte con tu obra!