Qué es el Informe de Evaluación de un Edificio
El Informe de Evaluación de un Edificio, IEE, es un documento técnico, cuyo requerimiento de emisión data desde la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que acredita la situación en la que se encuentra un inmueble en relación a su estado de conservación, su cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y su grado de eficiencia energética.
Cómo conseguir el Informe de Evaluación de un Edificio
Basta con que el propietario del inmueble, o su representante (en este caso, suele ser el Administrador de Fincas), contrate los servicios de un técnico competente (Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico, dependiendo del uso principal del edificio en cuestión) para la redacción de este documento.
El técnico girará visita de inspección al inmueble, y tomará todos los datos relativos a la cimentación, la estructura, las fachadas, las cubiertas, las terrazas (y/o áreas y elementos al aire libre), las instalaciones, las zonas comunes (en su caso), el interior de los locales (en su caso) y el interior de las viviendas (en su caso y bastando para ello, normalmente, con un muestreo de varias), ayudándose de una serie de tomas fotográficas.
Con esos datos, el técnico competente emitirá el Informe de Evaluación del Edificio, haciendo referencia preeminente a tres aspectos clave:
– Estado de Conservación
– Nivel de Accesibilidad Universal
– Grado de Eficiencia Energética
Cuándo es obligatorio presentar el Informe de Evaluación de un Edificio
Por norma general, la Administración requiere la presentación del IEE en relación a los inmuebles para los que hayan transcurrido 50 años o más desde la emisión del certificado final de obra, pero varias Comunidades Autónomas y muchos Ayuntamientos lo exigen para edificios de 40 años o menos. Es preciso consultar la legislación vigente a estos efectos en el municipio y en la Comunidad Autónoma de que se trate.
Nota Informativa tras la Sentencia del T. C. de 2017
La Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017 del Tribunal Constitucional, (BOE, 17/01/2018), ha declarado inconstitucionales y nulos los apartados 2 a 6 del artículo 29, el artículo 30, la DT 2ª y la DF 1ª del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dejando vigente el apartado 1 del artículo 29:
“Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos”.
Numerosas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han aprobado y disponen de normativa propia que regula la forma en la que debe realizarse este Informe, sus contenidos, edificaciones a las que afecta y otros aspectos relevantes del mismo.
También existen normativas autonómicas y municipales que remiten al modelo de Informe de Evaluación de los Edificios publicado en el Anexo del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
El Informe de Evaluación de un Edificio es válido para todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. Por tanto, en relación a la certificación energética, es conveniente presentar telemáticamente este Informe en el Registro de Certificados Energéticos, dado que, al tener éstos una validez de 10 años, no será preciso que los propietarios de locales y viviendas que quieran vender o alquilar sus inmuebles encarguen adicional e individualmente durante ese período de tiempo un Certificado de Eficiencia Energética.
Además, en caso de que el edificio haya pasado recientemente la Inspección Técnica del Edificio (ITE), dicho informe resultante se podrá integrar como parte del Informe de Evaluación del Edificio (IEE), regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, teniéndose este apartado como realizado, en todo caso, cuando el primero haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonómica o local. Como puede verse, la antigua ITE (Inspección Técnica del Edificio), que antes solo incidía sobre el estado de conservación, ahora pasa a denominarse IEE (Informe de Evaluación del Edificio), y, además, también estudia mejoras en la eficiencia energética y accesibilidad del inmueble.
Finalmente, en aquellos casos en los que exista una Inspección Técnica del Edificio (ITE) que haya evaluado tanto los aspectos de conservación del edificio como los de accesibilidad exigidos por el Real Decreto Legislativo 7/2015 que regula el Informe de Evaluación de Edificios, se podrá complementar únicamente con la Certificación de Eficiencia Energética y surtirá los mismos efectos legales que el IEE.
Para la sociedad española, el Informe de Evaluación de Edificios es un gran desconocido. La normativa que establecía el deber de conservación de los edificios tiene una antigüedad de más de 60 años (Ley del Suelo de 1957), pero no es hasta el año 2011 cuando se introduce la obligatoriedad de inspeccionar el estado de los inmuebles mediante la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que era la inspección en cuanto al estado de conservación que debían pasar los edificios con una antigüedad superior a los 50 años, salvo que las ordenanzas municipales establecieran una antigüedad menor.
En esta inspección visual un arquitecto o arquitecto técnico comprobaba el estado constructivo de los elementos comunes del edificio, principalmente su envolvente, esto es fachadas, medianeras, patios de luces, cubiertas… Tras esta inspección se redactaba un Informe detallado donde se establecía si el edificio estaba en buenas condiciones constructivas o requería de realizar en él obras de rehabilitación para subsanar algún problema.
Pero posteriormente, mediante la publicación de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana se hace obligatoria la realización del Informe de Evaluación del Edificio (IEE), donde ahora además de comprobar el estado constructivo del edificio (equivalente a la antigua ITE), también se deberá analizar la accesibilidad del inmueble proponiendo intervenciones que mejoren dicho aspecto. Y por último se deberá analizar la eficiencia energética global del inmueble.
El Informe de Evaluación de Edificios es un documento que analiza la situación en la que se encuentra el inmueble en cuestión respecto a su estado de conservación, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética del edificio.
A pesar de tener carácter obligatorio, el Informe de Evaluación de Edificios puede ser encargado por cualquier propietario o por la Comunidad de Propietarios en cualquier momento, ya que su obtención puede revalorizar considerablemente el edificio.
El Informe de Evaluación de Edificios corrobora y garantiza de manera formal que el edificio mantiene un estado de conservación óptimo con un nivel de mantenimiento adecuado, siendo una garantía para los inquilinos y propietarios, presentes y futuros del inmueble.
Además, el Informe de Evaluación de Edificios velará por el cumplimiento de la normativa vigente en cuánto al acceso universal para personas discapacitadas en el edificio, y en cuánto al nivel de eficiencia energética.
La normativa vigente que regula el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es la Ley 8/2013 de 26 de junio. Podemos encontrar toda la información necesaria en lo que concierne al IEE en los siguientes artículos:
El Artículo 4 (El Informe de Evaluación de Edificios) explica qué edificios son objeto del informe, en qué consiste, hasta dónde alcanza su eficacia y tiempo de vigencia, obligaciones derivadas de su incumplimiento y la gestión del informe una vez redactado por el técnico competente.
El Artículo 5 (Coordinación Administrativa) tiene por objeto crear un censo de inmuebles que precisan de rehabilitación, puesto que tiene por objetivo informar a los ciudadanos en materia de sostenibilidad, calidad del medio ambiente y parque edificado.
El Artículo 6 (Capacitación para el IEE) regula qué profesionales pueden ejecutar el Informe de Evaluación de Edificios en función de su titulación (arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación), formación, experiencia y complejidad en el proceso de evaluación.
La redacción del IEE era inicialmente exigida por la normativa estatal y tras una sentencia del Tribunal Constitucional pasa a ser regulada por cada Comunidad Autónoma. Decía esta normativa en su art. 29:, «los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.»
Como se puede ver, se trata de un informe mucho más completo que la antigua ITE (Inspección Técnica de Edificios), donde ahora se realizará un examen exhaustivo del inmueble cuando este haya cumplido los 50 años, aunque existen numerosos casos donde dicha inspección hay que realizarla a los 40 años o incluso 35, y siempre tiene una vigencia de 10 años. Es decir, a los 10 años de la primera IEE habrá que realizar otra y así sucesivamente.
Por tanto, en el Informe de Evaluación del Edificio se evaluará el estado de conservación del edificio, mediante la identificación visual de las lesiones en estructura, fachadas, cubiertas, cimentaciones, etc, también se evaluarán las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con diversidad funcional para el acceso y utilización del edificio, y por último se evaluará la eficiencia energética de la parte residencial del inmueble. No será necesario evaluar las instalaciones privativas, ni aquellas instalaciones cuya revisión ya está sometida a su normativa específica, como es el caso de ascensores, calderas comunitarias, etc.
Se trata de una labor que busca en último fin mantener el parque de viviendas en buen estado, para lo cual la Administración controlará que periódicamente todos los inmuebles que tienen la antigüedad establecida sean inspeccionados y cuando su estado de conservación lo requiera deberán realizarse las correspondientes obras de rehabilitación.
Ya no se trata de que cada Comunidad de Propietarios realice obras de reforma y rehabilitación en su inmueble de forma voluntaria y con total discrecionalidad en los plazos. A partir de ahora, se deberá presentar/registrar en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma el Informe de Evaluación del Edificio, registro al cual tendrán acceso todos los Ayuntamientos de forma que podrán supervisar si se está cumpliendo la normativa, de manera tal aquellos inmuebles que no aporten en la fecha exigida su IEE sean apercibidos y sancionados.
