El precio medio para Cambio de Uso de Local a Vivienda es de 1.806 €, con márgenes entre los 900 € y los 2.750 €, en casos de locales y futuras viviendas corrientes, oscilando el precio en función de las condiciones actuales del local y de las características de la vivienda final. Con este precio, nos referimos al costo del Proyecto Técnico para el Cambio de Uso de Local a Vivienda. Para futuras viviendas que tengan un carácter singular, el precio será mayor. A ello, hay que sumar tasas y avales municipales, costo específico de las obras de adaptación, notario y registro de la propiedad.
El cambio de uso de local a vivienda es una necesidad en España: existe más demanda de vivienda, tanto para su alquiler como para su adquisición mediante compra/venta, que oferta.
A ello hay que sumar que el precio por metro cuadrado de los locales suele ser inferior al de las viviendas, por lo que tanto propietarios de locales como compradores de éstos optan por la presente alternativa para, tras su conversión en vivienda, ponerla en el mercado inmobiliario o, directamente, vivir en ella, obteniendo así un ahorro económico.
No obstante, hay que tener en mente que no todos los locales pueden transformarse en viviendas, porque se han de dar una serie de condiciones con las que, ya desde el principio, determinados locales es imposible que cumplan.
Primer paso para un Cambio de Uso de Local a Vivienda
Para saber si puedo cambiar el uso de un local a vivienda, es indispensable hacer una consulta urbanística al Ayuntamiento. En muchos casos, incluso aunque el local sea susceptible de cumplir con los parámetros técnicos (estancias, superficies, altura, etc.) indicados a tal efecto en el vigente Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) municipal, sucede que el cupo máximo de viviendas para el edificio o área en que se encuentra el local ya haya sido superado (lo que se comprueba mediante una sencilla operación matemática que involucra al número de viviendas existentes, a sus superficies individuales y a un parámetro de superficie por vivienda establecida por el PGOU), por lo que no podremos llevar a cabo este proyecto.
Si no se ha superado el cupo máximo de viviendas, hay que verificar también si el local es capaz de cumplir con los aspectos técnicos de número de estancias, superficies mínimas por estancia, superficie mínima total, altura libre, ventilación e iluminación natural, etc. Si esto también es posible cumplirlo, ya se puede redactar toda la documentación técnica precisa para llevar a cabo la adecuación del local tras la autorización municipal. Pero no presentaremos ninguna solicitud de obra, ni proyecto de cambio de uso, ni abonaremos tasas para ello, etc., al Ayuntamiento, en tanto en cuanto éste no nos haya indicado por escrito que nuestro cambio de uso es viable.
Lo ideal es contratar a un arquitecto desde el principio, para que evalúe todas estas condiciones a la par que grafía en planos varias posibles distribuciones en planta reglamentarias, en consenso con el propietario del local (o posible comprador). Si el resultado tras este análisis previo por parte del arquitecto es positivo (es decir, que se pueden cumplir todos los requisitos), es preciso hacer la consulta urbanística al Ayuntamiento, que se acompañará de la documentación técnica preparada y utilizada por este profesional hasta ahora, a fin de que, por escrito, nos corroboren oficialmente la viabilidad del proyecto de cambio de uso del local a vivienda, que, a su vez, garantizará que el suelo en el que nos encontramos permite tal uso residencial.
Requisitos técnicos para el Cambio de Uso de Local a Vivienda
Además de no haber superado, con la inclusión de nuestra futurible vivienda, el cupo máximo de viviendas permitido y aludido anteriormente, y comprobado que el uso como vivienda de nuestro local está permitido por el PGOU, hemos de garantizar formalmente que nuestro inmueble, tras su debida adaptación, cumplirá con las siguientes condiciones técnicas:
El local tendrá una superficie útil total mínima de en torno a 36-40 m2, y presentará una altura libre mínima de 2´50 m (generalmente). Estos parámetros varían de una localidad a otra, según cada PGOU municipal, el cual establece también superficies mínimas para cada estancia, así como el número y destino de éstas (baños, dormitorios, cocina, etc.), amén de unas específicas condiciones de salubridad, accesibilidad, ventilación e iluminación natural.
Itinerario a seguir, documentos y permisos necesarios para el Cambio de Uso de un Local a Vivienda
Si no queremos sorpresas legales desagradables, es preciso seguir escrupulosamente esta singladura:
1.- Estudio de viabilidad
Es el trabajo previo antes comentado de nuestro arquitecto: nos aseguraremos de que el uso de nuestro local como vivienda está permitido, de que no superamos con nuestra próxima vivienda el cupo máximo de viviendas estipulado, y de que, tras la adaptación, el local cumplirá con los parámetros técnicos reglamentados por el PGOU vigente en materia de número de estancias, superficies de cada estancia, superficie total, altura libre, condiciones de salubridad, accesibilidad, ventilación e iluminación natural. Tras este análisis y una vez obtenido el Certificado de Viabilidad Urbanística del Ayuntamiento, nos iremos al siguiente punto, no sin antes aclarar que, con lo adelantado hasta ahora, ya tendremos una idea aproximada de los costes totales.
2.- Proyecto de Cambio de Uso de Local a Vivienda
Nuestro arquitecto redactará el Proyecto Técnico de Ejecución de Cambio de Uso de Local a Vivienda. En este proyecto se justificará el cumplimiento de toda la normativa de aplicación (estatal, autonómica y local). La reglamentación estatal más importante en este caso es el vigente Código Técnico de la Edificación, que atañe a la seguridad estructural, a la seguridad en caso de incendio, a la seguridad de utilización y accesibilidad, al ahorro de energía, a la protección frente al ruido y a la salubridad. La normativa local principal es el PGOU, que incide sobre el número de estancias, superficies de éstas, superficie total, altura libre, salubridad, accesibilidad, ventilación e iluminación natural. También se detallarán las condiciones a cumplir por la instalación eléctrica, la fontanería, los saneamientos, etc.
3.- Consecución de Licencia de Obras
Una vez presentado el proyecto técnico al Ayuntamiento, acompañado de toda la documentación burocrática adicional y satisfechos una serie de tasas y avales, esperaremos a la concesión de la Licencia de Obras (en caso de que la licencia se haya tramitado por solicitud), o iniciaremos las obras con carácter inmediato (si el procedimiento legal que se sigue es el de Declaración Responsable). Para cada caso, el Ayuntamiento, ante la consulta de nuestro arquitecto, nos dirá si nuestra tramitación se puede realizar por Declaración Responsable (es lo ideal) o por Solicitud de Licencia (hay que esperar a la resolución de concesión).
4.- Ejecución de las Obras
Tras la tramitación de la licencia, ejecutaremos, bajo la dirección técnica de nuestro arquitecto, la adaptación necesaria para convertir nuestro local en vivienda.
5.- Licencia de Primera Ocupación
Al término de las obras, el arquitecto emitirá el Certificado de Final de Obras, realizaremos con su ayuda la oportuna gestión para que el Catastro tenga conocimiento de nuestra nueva vivienda, y obtendremos la Licencia de Primera Ocupación. Durante su tramitación, los técnicos municipales girarán visita de inspección para comprobar que el resultado coincide con lo proyectado y certificado.
6.- Notario y Registro de la Propiedad
Finalmente, hay que escriturar nuestra vivienda acudiendo al notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
AVISO IMPORTANTE
Si bien este trámite está en boca de todos por su alta especulación, son escasísimas las ocasiones en que se lleva a buen fin, dado que la normativa de aplicación casi nunca permite su viabilidad urbanística, y, cuando sí lo hace, el ciudadano desconoce que adaptar un local a vivienda cumpliendo con el articulado municipal supone un gasto de varias decenas o centenas de miles de euros sólo en las obras.
No obstante, SI DISPONES DE UN LOCAL Y DEL CERTIFICADO FAVORABLE DE VIABILIDAD URBANÍSTICA DEL CAMBIO DE USO EMITIDO POR EL AYUNTAMIENTO, Y NECESITAS QUE TE PREPAREMOS EL PROYECTO TÉCNICO, envía tu consulta a nuestros profesionales.
