La valoración inmobiliaria consiste en determinar, por parte de un profesional (por lo general, arquitecto, ingeniero, agente o profesional inmobiliario), el valor de mercado de una propiedad.
Según el motivo (objeto) por el que el cliente solicita una tasación, el profesional decide qué método de valoración inmobiliaria va a utilizar.
El método valoración inmobiliaria idóneo difiere en cada caso. Así, y a modo de ejemplo, será diferente el método elegido para dar un valor de compraventa que el que se utilice para determinar el valor fiscal o expropiatorio de la propiedad.
La propia Orden ECO/805/2003, publicada en el BOE, diferencia entre cuatro métodos de valoración inmobiliaria, dejando patente la diferencia entre el valor de mercado y el valor hipotecario de un inmueble. La razón estriba en que el valor de mercado es el valor del inmueble en un momento específico, por lo que el valor de tasación tiene fecha de caducidad: al estar el mercado en constante variación, también cambiará el valor. Por contra, el valor hipotecario se corresponde con una cifra sostenible en el tiempo.
En consecuencia, para cada caso en concreto, es imprescindible conocer el objetivo de la tasación a efectos de decidir qué método de valoración inmobiliaria escoger.
Métodos de Valoración Inmobiliaria 🏠
Método de comparación de muestras de mercado
El método de comparación estipula el precio de mercado de una propiedad en un determinado momento.
Método de coste de reposición (o de coste de reemplazo)
Este método de valoración inmobiliaria calcula un valor técnico llamado valor de reemplazamiento, que puede ser bruto o neto. Para su cálculo, se suman varios conceptos: valor del terreno, coste de la edificación y/o de su rehabilitación y los gastos necesarios para realizar el reemplazo.
Método residual
Éste puede dividirse, a su vez, en dos métodos de valoración inmobiliaria en función del análisis de inversiones utilizado para obtener el valor residual del inmueble. Por un lado, está el método dinámico, que se utiliza para tasar terrenos urbanizados o urbanizables. Por otro, el método estático, para solares e inmuebles en rehabilitación cuyas obras vayan a comenzar en un plazo máximo de un año.
Método de actualización de rentas
Es el utilizado para obtener un valor técnico llamado valor de mercado por actualización. Es el método de valoración inmobiliaria que se utiliza cuando la propiedad está alquilada, sea alquilable, o está ligada a una explotación económica con datos contables claros. También es preciso que exista un mercado de rentas o alquileres representativo para poder realizar la tasación.
Método de comparación para tasaciones
El método de comparación para tasaciones es el más popular y utilizado de los métodos de valoración inmobiliaria. Consiste en la comparación con otros inmuebles de similares características.
Para llevarlo a cabo, se deben elegir muy bien seis inmuebles con los que se va a realizar la comparación. Esta elección es clave para formular una correcta tasación. Para el muestreo, se da más valoración a la propiedad que tiene más peso en la comparación. Por ejemplo, es el caso de una vivienda situada en el mismo bloque de edificios que la que se va a tasar, y de igual tamaño y orientación.
Dentro de los diferentes métodos de valoración inmobiliaria es el que requiere mayor información de calidad. Por eso, para muchos profesionales, es el más efectivo para obtener la tasación de un inmueble.
Además de elegir con atino las propiedades de la comparación, hay que analizar la documentación relativa al inmueble, determinando una serie de testigos equivalentes con los que realizar la comparación.
¿Cuanto cuesta una Valoración Inmobiliaria?
El costo de una Valoración Inmobiliaria puede variar considerablemente según una serie de factores. Entre los más importantes, se encuentran:
– Ubicación del inmueble: No es lo mismo tasar una vivienda en Madrid o Barcelona que en un pequeño pueblo, ya que los precios del mercado inmobiliario son muy diferentes.
– Tamaño y características de la vivienda: Cuanto más grande o compleja sea la propiedad, mayor será el coste de la tasación.
– Documentación adicional: Si el tasador necesita recopilar información extra, como notas registrales o planos del inmueble, esto puede aumentar el coste final del proceso.
Como precio orientativo, podemos indicarte que, normalmente, una Valoración Inmobiliaria tiene un coste que oscila entre los 250 y los 600 euros.
¿Qué documentos son necesarios para realizar la valoración de un inmueble? 📄
Para facilitar el trabajo del profesional y evitar gastos adicionales, es importante tener preparada la documentación necesaria. Algunos de los documentos clave son:
– Escritura de la propiedad.
– Planos del inmueble.
– En caso de una vivienda en construcción, licencia de obras y proyecto visado.
– Si se trata de un terreno edificable, la cédula urbanística y el plano catastral.
¿Es lo mismo una Valoración Inmobiliaria que una Tasación?
No. Son dos términos que se suelen confundir.
Según el Real Decreto 775/1997, las tasaciones con finalidad hipotecaria deben ser realizadas por técnicos titulados (arquitectos e ingenieros) y, además, deben someterse a un control de calidad. Para ello, estas tasaciones deben ser gestionadas a través de una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España.
Esto significa que, para poder hacer tasaciones válidas para el mercado hipotecario, es necesario que los técnicos formen parte de una sociedad de tasación registrada en el Banco de España. Si no se cuenta con este registro, sólo se pueden realizar tasaciones (valoraciones) con finalidad de asesoramiento de valor (por ejemplo, para herencias, divorcios, valoraciones patrimoniales, etc.), pero no para operaciones hipotecarias.
Hay que indicar que, además de estos dos conceptos de valoración y tasación, existe el peritaje o peritación, otro tipo de documento mucho más amplio y pormenorizado que la tasación y que se requiere puntualmente en otro tipo de escenarios; sirvan como ejemplos un desacuerdo o un procedimiento judicial.
🎯 ¿Necesitas valorar tu inmueble?
La valoración es el paso inicial cuando quieres poner un inmueble a la venta, o cuando quieres tantear el mercado para sopesar entre una venta o un alquiler, o, como ya hemos contado, es el documento que necesitas para casos de herencias, divorcios o valoraciones patrimoniales, entre otros. Este estudio te permitirá obtener el valor de mercado de la propiedad en cuestión.
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